Tomando los valores promedio que devuelve el sitio www.zonaprop.com.ar para comprar un monoambiente en Palermo, tenemos que el precio promedio es de USD 167.936[1]. Si hacemos la misma búsqueda para alquilar, nos devuelve un valor promedio del alquiler de ARS 12.484 por mes. Imaginemos que el promedio de metros publicados para alquiler como para compra coinciden en promedio dentro de la muestra…
¿Conviene comprar por USD 167.936 un departamento que nos dará de renta mensual la suma de ARS 12.484?
Si destinamos esos fondos a comprar bonos en dólares hoy podríamos comprar, por ejemplo, 180.868 bonos AC17. Estos bonos pagan todos sus vencimientos en dólares. Como por cada semestre pagan 3,5625% de intereses, esos 180.868 bonos nos generarán una renta semestral de USD 6.443,42 (lo que nos deja 12.886,85 dólares al año). A este monto, deberíamos restarle el 15% de impuesto a la renta financiera, lo que deja el valor final en 10.953,82 dólares al año.
Imaginemos que el tipo de cambio quedara fijo en 20,30 pesos por dólar (es esperable que suba un poco para compensar la inflación) y que para el segundo semestre del año se paute un aumento del 15% en el contrato del alquiler. Alquilando el departamento recibiríamos ARS 74.904 por los primeros 6 meses y ARS 86.139 por los segundos 6 meses. Si convertimos el total de los 12 meses a dólares nos daría: (ARS 74.904 + ARS 86.139) / 20,30 = USD 7.933.
Observen que a pesar de ser generoso con las cláusulas de ajuste y la evolución del tipo de cambio, comprando el departamento recibiríamos una renta anual de USD 7.933 mientras que comprando los bonos recibiríamos USD 10.953 (3.020 dólares menos al año!).
Imaginemos un escenario donde mantenemos la propiedad por 30 años, de no cambiar estos precios relativos que hoy tenemos (en compensación de alquileres vs intereses de la deuda en dólares), a lo largo de esos 30 años habremos acumulado USD 90.600 dólares más comprando bonos que el monoambiente… sin considerar ningún tipo de reinversión. Es decir que la propiedad debería subir casi un 54% en dólares para compensar el exceso de renta que nos paga un bono vs un alquiler al cabo de 30 años.
En el medio hay costos que considerar: los costos de transacción de comprar y vender una propiedad están entre el 4% y el 7% del valor de la propiedad (dependiendo si se mete una inmobiliaria en el medio o no), expensas extraordinarias, pintura, pisos, plomería, todas sumas de dinero que el inversor deberá restar del alquiler percibido (algunos propietarios tratan de cargar estos gastos a los inquilinos por fuera del alquiler que estos pagan… pero los bolsillos de los inquilinos no son infinitos…). Amén de que el departamento podría pasar algunos períodos de tiempo sin estar alquilado generando ingresos. A veces, dejar de considerar estos costos pueden hacer que la inversión que se considera atractiva no lo sea tanto: mucha gente suele mirar sólo el monto del alquiler y lo compara contra un precio de venta, subestimando costos importantes.
En el caso de los bonos, la comisión de compra y venta puede estar en el orden de 0,50% no siendo necesario otro costo de transacción.
¿Desea explorar esta alternativa? Superávit.
[1] Valor tomado al 19 de Marzo de 2018